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土地鑑界是地政單位還是民間單位?

鑑界土地複丈是由地政單位的測量員執行,鑑界申請需安排時間,依土地座落位置之各縣市地政管轄機關人力資源和案件量會有等候日期上的明顯區別,排定日期定於申請日之後的兩週~五週都有可能,申請需要準備之資料如下:

申請人應備證件

1.土地複丈申請書(或土地複丈及標示變更登記申請書)。

2.土地所有權狀或其他足資證明文件。

3.身分證明文件

4.委託書

 (1)委託他人代理申請者檢附

 (2)複丈申請書由代理人及複代理人於委任關係或備註欄適當處簽明「委任人確為登記標的物之權利人如有虛偽﹑不實﹐本代理人及複代理人願負法律責任」者免附。

土地鑑界流程圖
土地鑑界流程圖

如果買賣道路用地申請土地鑑界後被判定有土地佔用物需要佔用排出排除,是由誰負責?自行排除佔用和收購方排除佔用的差異哪裡?

若買賣雙方於簽約合約中約定土地鑑界後有佔用由地主限期排除道路用地佔用,是一般最建議的方式,因為不影響買賣價金,一般常見的合約都有大約30天內的佔用排除的緩衝期,佔用排除的第一步為先判定以下三點:

  1. 鑑界後依照鑑界成果圖判定哪裡佔用?(哪裡佔用?)
  2. 具體是何物佔用如何拆除?(什麼東西佔用?)
  3. 佔用者為哪幾戶與地號相鄰之人?(哪些人佔用的?)

這時建議地主先直接詢問佔用者是否願意將佔用物還原?他還原需要多久時間能符合排除佔用地上乾乾淨淨;比方佔用物為地主自己家的雨遮或車庫圍牆,可能要拆掉,同樣的若是隔壁鄰居的水泥斜坡或固定式花圃就問他多久能拆除或搬移乾淨,先明確化排出佔用需要的時程並告知買方實際情況。

到時候測量員會在幾個邊角釘界釘和噴漆確認樁點的位子,再測量點跟點之間的距離跟都市計畫的長寬有沒有差別,有差的話會再抓幾個點來測量到底實際差在哪跟差多少。

如果地主負責排除佔用的話,就不分割單純排除佔用物到符合面積跟範圍,但是若排除不了時不得不,還是要分割乾淨的部分出來。

建築物佔用道路用地難以排除怎麼辦?

這種情況需要將土地分割成有被佔用的和未被佔用的兩種(有時可能兩側都被佔用就會有多分割兩筆),這情況是在滿足分割條件的情況,被佔用的面積部分於土地分割後由原地主領回權狀,因為佔用部分被分割出來的地號所有權人不變還是原地主,只出售乾淨無佔用的部分,另如果一開始就決定只賣沒佔用的部分就是付定金後合約明訂因土地複丈鑑界分割後只售出無地上佔用物之面積。

但若不滿足分割條件或不傾向採取分割想直接整筆出售時,這時就會在合約中註明依鑑界成果圖以土地現況點交,這會明顯影響收購價格,原因是買方必須概括承受後面處理不可預期有形的資金成本的或無形的時間成本和投資風險,是種現況點交是風險跟成本透過讓價即假金折讓轉嫁給買方的一種方式,因為成本跟風險較不可控,許多收購比較不願意這樣做,這需要用專業去估算和說服,靠專業讓夥伴們了解實際的成本和風險,取得收購方同意現況點交的合約條件剛好是泰瑞買地網團隊的強項之一。

如果到時鑑界後有佔用會把佔用的部份分割成另外一筆地號還給原地主⋯⋯如果由收購方清除,也是會分割成有佔用和無佔用嗎?是否可能先提供佔用部分的圖面供確認呢?

有時圖面跟現況很難直接判定,就算泰瑞買地網請專業配合看地確認地況且經驗豐富的地政士到現場測量,有時也會發生現況道路柏油路寬度經過測量與都市計畫道路用地寬度相同,現況整條路兩側目測建築與地界線是整齊平行的,但從地籍圖與地形圖和空拍圖三重套匯後發現整排建築物跟道路用地都是歪的,經過公家機關地政單位測量後實際土地有兩側被佔用情況,所以實際都要以申請土地鑑界後的成果圖為準

如果請買方處理佔用,需要多少費用呢?

收購夥伴這處理佔用兩種方式

1.用佔用價買佔用的面積,分割後把佔用的部份跟佔用戶協商,若不成就提告,費用高而且吃力不討好。

2.買賣中分割完還給你們不買佔用的部分,這就只有等比減少一些價金跟額外增加些許辦分割的費用。 

所以一般不會有條列式的費用,而會直接採取減價收購。

提到有佔用直接分割,是否類似鑑界後分為 地號200-1無佔用可直接交易售出; 分割出新增的地號200-2有佔用,但仍為道路保留用地由地主留下,持分仍不變,日後若清除佔用可以再賣,是這樣的意思嗎?

直接分割的意思如問題所言,是這樣沒錯,先分割乾淨的賣掉,剩下留著原地主持有倘若佔用原因於日後不存在了,還是可以再賣出。

一般簽約前討論的收購價金都是實拿價金嗎?道路用地交易所得免稅,但除了什麼狀況之外?

所有簽約中討論的價金都是以實拿假金為前提,但是若土地可能有下列情況導致時拿假金會受到影響都會事先說在前面:

鑑界後有佔用物且地主無法自行排除,需要轉嫁成本給買方自行處理的情況另議。

買賣過程申報增值稅時地主本身有欠稅導致須先完稅才能取得完稅證明,但地主無法事先支付而須由買方代為墊繳,若買方同意將由後期價金中等額扣除。

們預期買賣就一次付款,完成合約,不知道要分兩,三次⋯有可能一次完成嗎?

這到行情頂的不可能一次付款,尤其疑似有佔用,一次付款也不符合雙方權益保障平衡,鑑界完稅過戶再快也要兩週到三週以上,流程走到哪付到哪。這跟找人裝潢房子一樣,你不可能在第一次簽約要付訂金叫料時已一次付清給設計師,跳過施工過程驗收跟最後完成點交的程序直接一次付清吧?

確定後,合約內容否能先傳給我們看,讓我們有時間理解條約內容呢?

空白合約內容有確定簽約前會跟你要所有權人身分證正反面影本,要調一類謄本確認跟製作合約書範本,做好電子檔後可以先給你們看,簽約當天會有地政士去現場簽約,有字面上比較好不明確可以現場商議後蓋章修正。

但是價金不會上去合約書,因為其實你親戚的案子我這幾個月被仲介跟一些開發商問過真的不少次了,而且你確實也並不是地主本人,我也不清楚地主是你的誰。

至於問的人或許是你之前問過的,之後他們自己主動來問我的,這前提下我不會把報價等等的上合約書,因為還是要避免不希望合約書被轉拿去跟別人議價,這部分請諒解。

道路用地買賣移轉可免付增值稅對嗎?

沒錯,道路用地買賣時增值稅申報完稅證明上的優納稅額會是0元,但是偶爾極少數例外佔用物會被依照附屬臨時建築使用課徵稅額,這很少見,不然一般是0元,不用付半毛錢就能取得稅單。

另外一提,地主買賣道路用地前個人有積欠稅額等於原先就是有欠稅的情況,可能完稅證明就會需要繳稅,這時要買賣道路用地進行過戶前就必須先完稅繳清。

以下為地主問與答實際案例

您說明的我們理解,但我們需要時間理解合約內容,請問可以事先看合約嗎?

可以提供私契範本電子檔供審閱。

簽約當天買的夥伴本人或公司代表除了會和你簽訂私契:單純甲乙雙方互相簽一式兩份的契約。(私契)

加上幾份公家機關需要的公契:增值稅申報書、買賣移轉契約書、土地登記申請書。(公契)

若平常配合的地政士有跟隨到場會請他帶著證照或證照編號供你們安心。

無法排除佔用也“不退地還款”,這是指由買方排除佔用的狀況對嗎? 討論後佔用排除尚需時間處理,家人們傾向選擇佔用的部分辦理分割。 賣無佔用的地,佔用的分割後會退還地主(持分仍為地主一人)。 價金:無佔用面積是多少平方公尺,再以公告現值的一個成數計算金額。
分三次付款,1.訂金鑑界 2.分割完稅前 3過戶後尾款。這樣理解對嗎?

* 退地還款是乙方售出的土地因無法符合捐贈條件給市政府受贈單位取得容積獎勵的情況,依照雙方合約退地還款,白話說類似買到瑕疵品退貨的概念。

需要先做土地分割的三次付款是如你問題舉例所述沒錯。

一般三次付款常見的是

  1. 簽約付3成。
  2. 完稅付5成。
  3. 過戶後3~5 日內付尾款2成。

這三次的付款成數分別為何?付款方式?三次間的間隔大約多久?如安排在平日,日程上是否能彈性?因為需事先請假...

土地鑑界跟分割時間要實際去申請排程才能確定,若收購夥伴需要申請已開闢公文會於鑑界排程中同步申請,分割完確認面積的總公告現值後計算價金付二款進入到稅捐稽徵申請完稅證明;完稅流程我們概抓抓5~7個工作天。

土地鑑界到時會有個通知書上面有時間、地點、地政事務所測量員姓名分機代理人到場即可,鑑界完成之後會有成果圖標註圖面釘位。

三階段都會有地政士在場嗎?土地鑑界地主這邊需要再找一位地政士嗎?

甲方地政士一般只會在第一次簽約用印時在場,若你希望另自行委託地政士委任三階段陪同這費用需自行請教委託地政士並自行負擔。

甲方地政士鑑界基本一定會去現場,個人建議地主本人也可以到場了解情況。

鑑界人員鑑界當天地主需在場嗎?如果是,能否提前知道,以便事先請假陪同地主。如果不需在場,是否會提供完整的佔用界釘位置照片資料?

甲方地政士鑑界基本一定會去現場,個人建議地主本人也可以到場了解情況。

會提供鑑界當天的鑑界成果圖和現況照片。

馬路上的花盆和別人的路邊停車算佔用嗎?

花盆影響鑑界要移一下,若是固定式的花圃這就算佔用了,路邊停車沒車棚等等的不算,有的時候佔用判定會有些許標準差,由地政測量員判定。

地主日後將佔用部分清除後,今年度內售出是否同樣以公告現值成數計算呢?

行情其實一直在變,沒付定金之前變數都有,可能市場有其它條件好或更便宜的標的,也有可能會有投資客低價拋售庫存變現,或盤商聯合制價,或政策因素風險如容積銀行或容積移轉相關法規消息,這我以說話負責認的角度不敢保證,包含現在這成數若鑑界後面積少的太多量體被嫌少,減價都有可能發生,這市場常態是還沒簽約都有變數,所以才會多次著重詢問價格若已經有共識,一般價格儘早定下來比較實在。