道路用地用途

什麼是『道路用地』& 為什麼私人土地會變成公眾通行的馬路?

都市計畫地區範圍內,按土地使用分區及交通情形與預期之發
展,在都市計畫中以土地使用分區劃設成各種的公共設施用地。

都市計畫地區範圍內,應視實際情況,分別設置下列公共設施用地:
一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
二、學校、社教機構、社會福利設施、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
三、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
四、本章規定之其他公共設施用地。
前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

什麼是公共設施保留地?有哪些類別?

道路用地、公園用地、綠地、人行步道、廣場 等 … 因為政府徵收經費的預算編列困難,導致許多被規劃成道路用地的私人公共設施用地、私人公共設施保留地還未依法徵收,政府徵收案例稀少,除非因應重大交通計畫,如捷運線路穿越、大規模區域重劃,才會採用協議價購、或用區段徵收,來徵收指定路段的道路用地,這長期也產生大眾誤解認為道路用地是屬於政府的,但是對於持有道路用地的地主來說往往覺得很諷刺,您說是嗎?

道路用地會影響我的通行權?賣掉會被圍路堵住行走出入嗎?

經由都市計畫規劃成道路用地後,依法就需無償提供給大眾通行,而不得佔用、收取私有土地過路費。

地主本人也沒有權力圍堵私人名下的道路用地,就算賣出後,收購的持有者也一樣是無法圍堵您門口的道路用地,多數會有人購買是為了捐給市政府換取容積獎勵,做容積移轉的。容積移轉的前置作業需要申請已開闢公文,地上不可有他人佔用,當然不可能會有買下後私自圍堵的情況。在容積移轉捐贈給市政府後,道路用地實質轉為市政府名下使用,能透過管理養護,不但能增進市容,更減少道路用地被他人佔用的可能性,不會損失任何通行權益,反而更有保障,賣出的道路用地也可於買賣合約中加註買方使用的用途為捐地給政府換取容積獎勵,在契約中保障您的權益,這樣很安心吧?

等政府徵收道路用地?還是賣給建設公司或土地開發商?

因為市政府財政預算編列重點遲遲沒預算沒錢來徵收公共設施保留地,其中又以道路用地為最大宗,才演變成利用容積獎勵,來給建商誘因,讓建商、建設公司能透過捐地換容積的容積移轉來達成變相徵收的事實,建商透過購買你的道路用地,讓地主能找到一個方式賣掉道路用地,不但地主和建設公司建商都能得到雙贏的局面,政府也能達成最終目的,地主賣給誰其實不是這麼重要,能確實收得到錢,總比苦苦等待好,流程能安心入袋,開價透明合理比較重要,您覺得哪個好呢?

道路用地可當祖產留給子女繼承嗎?

這當然可以,土地當然可以代代相傳讓子女分割繼承,但這就會造成土地持分因為分割而變得越來越少,依子女繼承的人數去繼承分割,人數越多每個人繼承的面積持分會相對越少,產權太細容易產生糾纏不清子女間的紛爭,演變成世間情的戲碼,與其留給子女分割繼承,不如在持分更完整時,透過賣出來得到的現金,來預先提前處分利益,當成養老照顧的津貼,或依照您的意願贈與較孝順的子女,或公平依照個人意願平均分配出售道路用地後的現金給子女,也不需要擔心子女應為繼承問題有糾紛或其他因素無力繼承,讓事情變得更複雜,別把不好處理的問題留給子女,您認為哪種發展好呢?

泰瑞用良心話總結 - 為什麼建議您把道路用地及公共設施保留地賣了?

關於泰瑞選擇用良心話當總結,將自己經歷過的案例,用理性的角度來帶大家探討這主題,分享個人直觀的看法,與您從客觀的角度,一起來試著看清楚事情的原貌,結果沒有絕對的是非對錯,講些親身經歷過的真實故事和舉例,大家來一起切入主題,理性的做出對你最有利的選擇,我希望能做到的,是用良心說真話這種誠懇探討主題的態度,我們從簡單自我介紹開始吧:

2012年到至今2020年這8年來,泰瑞從建設公司直接收購道路用地的角色加上其它商業投資領域累積了許多有形和無形的經驗,個人也藉著這些年的累積,現在才能有閒暇,慢慢發展出許多興趣,把所學的新技能用來陸續開創了些其他的事業,在這旅程中有受到許多貴人們無私的幫忙和提點,這對我來說是相當棒的體驗。

就算是已經靠台電腦跟手機在國外創業了,也常常會陸續接到以前同業或地主的聯繫,可能是立場角度不同了,讓我對於道路定買賣這市場有了些不一樣的想法,希望能以自己的經歷和專業,把資源整合起來,去幫助到需要幫助的地主。

這趟整合的旅程一路走來,中間是苦樂參半的,畢竟土地開發、土地收購這行業過往在外界的眼中不是個資訊很透明的行業,給人的觀感和名聲這也就不用我說了,一開始期望會得到很多業界朋友的支持,但我向許多業界的朋友提案時,深刻地感受到人情冷暖和既得利益者的盤算有衝突時,人性往往是很自私自利的,但這就是商業目的跟資本市場,我能理解,所以我很珍惜以誠相待願意支持的朋友們,感謝。

這過程有覺得自己很傻、吃飽沒事幹、很懷疑人生的時候,大家想的都是商業利益的時候,我該怎麼去找到個平衡點?想破頭還是想不出個辦法,自然也有數次起了想放棄的念頭。

但在內心感到最徬徨和猶豫時,我總是會很理性的問自己,當初為什麼要開始幹這事?我的初心是什麼?

思考後認定:因為自己看到了市場的問題點,心中的創業者熱情被燃起,選擇捲起袖子去解決這些問題,找到個方法去改變這市場原先的模式。

既然找回了初心,那理所當然的,也該對於各種挫折能甘之如飴,知道很多是非事情在人生的旅程中可以選擇只看好的那面,目光和心思太過於執著在無法掌握的事情上時,不覺令人忘掉在旅程中那真正重要的事。

我總是把 “掌握當下的重要性” 的理念傳達給接觸過的道路用地地主,這我多年來不斷的在傳達,多數的地主雖然都比我年長,有的可能沒有上網習慣的這輩子甚至都不會看到我這篇一字一句打下的文章,但我在電話上總是會透過關心對方的生活最近過的如何,來暸解對方的生活處境和是處於什麼樣的動機打電話給我的?

不可否認,有很多地主其實生活優渥,覺得土地資產未來還是會不停的有增值空間,有土斯有財的觀念讓他們相信,“可能”自己的地有機會在未來5~10年內再上漲個幾倍,能多賣個百萬、千萬,這個聽起來是很棒的“期待”,因為我沒有辦法去否認他們過去20年來的親身經歷,因為土地、房屋的地價、房價過去這些年真的就是這樣一路漲,這是個歷史上的真相,但是未來人口衰退的情況下,這歷史還會持續這樣演變嗎?

從理性的角度想,土地買賣價金跟資產是數字,有明確的高低之分,但是人生的幸福和成功與否這要如何定義?

和地主聊天的過程中,客觀發現他們的人生多半過的不算很幸福,子女成就不高、常回家要錢、又要擔心子女爭產,但會有這樣的果,就要去想他因從何起?

當下一代都是在邊等繼承,邊為了一個月3~8萬塊的薪水,奉上最寶貴時間,用一輩子只有一次的青春在努力掙扎,花人生的 1/3 或 1/2,才能付得起頭期款、勉強繳得出房貸、才能成家立業,卻一輩子沒有辦法超越上一代的成就,那種世代間的無奈感,把這個因給種下了。

多數地主的子女,意識上都認為父母享受過台灣經濟起飛的黃金時期,為戰後嬰兒潮人口紅利下的既得利益者,但身為他的子女,身為在社會奮鬥的一份子,去始終感受不到成就感,無殼蝸牛租屋族、或連頭期款都沒辦法靠自己存,想成家還要往外縣市搬、房子跟生小孩只能二選一或都選不了,都會很感慨這種無奈的心情父母怎麼都不懂?

為人父母或有閒置無用的資產能利己、利子女或利社會時,能否幫助自己、下一代、社會都能更進步?

我理解這問題很尖銳,有的老地主聽了會不舒服,但這耐人省思的問題背後有個答案,可能是人生幸福成功與否的一個決定,有短期利益又能有長期報酬或甚至展現大愛。

但很多地主從來沒有真正思考過這一點,地主和地主們的下一代,就只能活這麼一次,你用不到的公共設施保留地:公園用地、人行步道、道路用地行情合理評估下來,多百個幾年,運氣好漲上去,價值幾年內漲個些許,撇開股市投資的報酬對比不談,多出的那些利潤後面還有多少沈默的機會成本,您細算過了嗎?

既然長期來看,對於往後的未來影響很有限,緊緊把握當下不是很棒嗎?

把那幾張佈滿灰塵的權狀:

  • 變成自己戶頭裡實實在在的現金
  • 投資台積電或其它固定配息的股票
  • 買黃金至少隨時想賣就賣價格透明
  • 或把道路用地賣了買養老年金
  • 幫子女買房出頭期款
  • 兒子結婚的聘金、女兒出嫁的嫁妝
  • 小孩創業自立自強的築夢基金
  • 培養孫子的教育基金

數不清有多少實實在在的用途,都很清楚的透露出,把重點放在周遭當下正在發生的人事物,才是對道路用地多數地主來說能產生最高C/P值和價值最大化的機會,沒理由錯過吧?

泰瑞會有這樣的講法,不是站在買方的角度,說一定要立即賣地,是因為看過太多真實的情況後,才會有這樣的體悟,很多賣了道路用地的地主往往不是真的缺錢,而是把用不到的道路用地透過買賣得到的價金,來準備那些對未來更重要的事情,所以與其說那先放著再等等想想,我覺得想清楚當下的準備都做足了嗎?這比較重要吧。

說到這就讓我想起一位賣地給我的地主,他因為女兒早年出國唸深造後,在國外結婚就業定居了,他自己退休後每天爬山身體很健康,經濟上衣食無慮,但他因緣際會透過鄰居認識了我,知道鄰居把他們口的道路賣掉給我,就順便要了我的聯絡方式,再和我深談後,決定要把家裡門口被政府畫紅線的道路用地賣掉,把收到的土地出售價款捐贈給行天宮,因為他的小孩當初準備留美唸書的托福考試時,就是在行天宮圖書館自修室準備的,他想盡到一點心力,幫助對這社會有奉獻的機構團體,他和女兒未來不需要、也用不到這塊道路用地,他決定不留給繼承人,改以另一種方式選擇把它傳承下去,不得不說,這不是每個人都做的到飲水思源,他真的是非常有大愛,很棒。

回到主題上,為什麼建議你把道路用地賣了?會是我的良心建議,因為說實在的,一般地主持有道路用地其實根本沒有用處,短中長來看,用不到的東西就是該斷、捨、離,至於怎麼做出對自己最有利的選擇,這就取決於你的智慧了,加油。

全台道路用地買賣

道路用地買賣關鍵?

*注意:全台道路用地、公共設施保留地買賣的關鍵,是在行情的掌握,行情!行情!行情!重點是現在行情是多少?

過去你問多少的參考價值已經是過去式了,現在和未來行情會如何決定你手中權狀換現金的結果。

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